Tanto si tienes pensado comprar o vender una propiedad en CDMX durante el año 2020, es importante saber si el inmueble de tu interés podría ingresar en jornada notarial, ya que eso representaría una baja importante en los gastos de escrituración ante notario público.
La jornada notarial de este año 2020 ya fue publicada y es válida para aplicar en cualquier fecha, hasta fin del presente año, en la fecha que cierra el Registro Público de la Propiedad y Comercio, normalmente alrededor del 15 de diciembre. Todos los años se revisa las tablas y porcentajes de descuento, por lo cual no podríamos anticipar aún que sucederá durante el 2021.
¿Por qué es importante conocer la jornada notarial?
- Si vas a comprar una propiedad es importante que conozcas el ahorro que pudieras obtener frente a otro inmueble que no pudiese ingresar a jornada notarial.
- Si vas a vender una propiedad, conocer que el inmueble pueda ingresar a jornada notarial, es un beneficio que es importante comunicar a los prospectos compradores interesados en adquirir la propiedad.
¿Cómo saber si un inmueble puede ingresar a jornada notarial?
Que la compra de un inmueble pueda realizarse con jornada notarial o no durante este año 2020, depende en principio del valor catastral de la vivienda. En la tabla de la imagen al final de la página se detalla los diferentes niveles de descuento que se ofrecen según el valor catastral, indicado en la boleta predial para el inmueble. Es importante buscar una boleta predial del año en curso, o solicitar una si eres comprador interesado e identificar el valor catastral incluido en la boleta. De la tabla adjunta observamos que el valor máximo posible para que un inmueble pudiera ingresar a jornada notarial durante el 2020 es de $ 1,842,942.50. Ahora bien, más adelante comentaremos que en ciertos casos aun en valores inferiores al mencionado previamente no será posible obtener la aprobación para el ingreso a jornada notarial.
¿Cómo puedo solicitar la jornada notarial?
Para poder solicitar la jornada notarial en la compra de un inmueble en Ciudad de México debes acudir al notario público con el cual realizaras la operación y llenar y firmar un formato denominado SOLICITUD DE CONSTANCIA DE REDUCCIÓN POR JORNADA NOTARIAL.
El mencionado formato debe incluir tus datos personales como comprador, y los del inmueble para el cual estás solicitando aprobación de la jornada notarial. Firmado ese formato la notaria es la que se encargará de gestionar el trámite ante la Dirección General de Regularización Territorial (DGRT). Normalmente una vez firmada la solicitud el trámite demora entre 1 y 3 semanas.
¿Como impacta el valor catastral en los gastos y porcentajes de descuento?
La tabla adjuntada al final de este artículo detalla diferentes niveles de descuento según sea el valor catastral del inmueble. Ahora bien, es importante entender que un umbral importante a considerar es el de un valor catastral máximo de $ 1,300,901.50. Esto es porque hasta el valor catastral máximo de $ 1.3 Millones, la ley establece que el monto sobre el cual se calcula el impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI) será el valor catastral. Es decir, si el valor catastral es superior al monto de $ 1.3 Millones y hasta los $ 1,842,942.50, la ley establece que el valor más alto entre avalúo y precio de compraventa es el que se considerara para el cálculo de impuestos.
Por el contrario, por debajo de un valor catastral de $ 1.3 Millones, la ley permite que se considere ese valor para el calculo de impuestos, no importando el precio de compraventa o avalúo en caso que requiera ser practicado.
¿Entonces qué sucede si el valor catastral está entre $ 1,300,901.50 y $1,842,942.50?
En ese caso la ley establece que debe considerarse como base para el cálculo de impuestos el valor mayor entre 3 valores:
- Valor catastral.
- Precio de compra-venta acordado.
- Valor del avalúo.
La ley también establece que en el caso que el valor más alto de los 3 mencionados anteriormente, sea superior a $1,842,942.50, no se permitirá el ingreso a jornada notarial, es decir NO se podrá obtener beneficio alguno (0 descuento).
Todos sabemos que en casi todos los casos siempre el valor comercial, precio de mercado, o avaluó es superior al valor catastral; entonces en la práctica serán muy pocos los casos que puedan ingresar a jornada notarial en CDMX, si el valor catastral es superior a $ 1.3 Millones.
Resumen para Jornada notarial 2020
Resumidamente estos serian los 3 escenarios posibles para la posibilidad de obtener descuentos por jornada notarial
- Caso A) Valor catastral entre $ 1,300,901.50 y $1,842,942.50: Se practica avalúo obligatorio, y se puede ingresar en jornada notarial si y solo si el avalúo y precio de compra venta, ambos son inferiores a $1,842,942.50. La posibilidad de ingresar a jornada será muy baja.
- Caso B) Valor catastral entre $ 1,064,881.01 y $ 1,300,901.50: el impuesto de adquisición de bienes inmuebles siempre se calculará sobre el valor catastral, aunque si es necesario practicar avalúo, solo se realiza a los fines informativos, sin que tenga impacto alguno el resultado del mismo. El porcentaje de descuento será entre 20%, tomando como base para cálculo el valor catastral.
- Caso C) Valor catastral inferior a $ 1,064,881.01: el impuesto de adquisición de bienes inmuebles siempre se calculará sobre el valor catastral, no siendo necesario practicar avalúo. El porcentaje de descuento será entre 30% y 60%, tomando como base el valor catastral.
Ejemplo práctico de calculo de impuestos con jornada notarial:
Supongamos este caso,
Precio compra venta del inmueble: $ 3.8 Millones (para simplificar supongamos el avalúo es del mismo valor)
Valor catastral 2020: $ 1.2 Millones
CASO 1) SIN JORNADA NOTARIAL: Si no se solicitará jornada notarial, el calculo de impuestos se realizaría sobre la base del precio de compra (o avalúo si es más alto).
Aplicando las tablas correspondientes sin jornada notarial el impuesto de adquisición (ISAI) sería de aproximadamente $ 180,000.00; es decir 4.75% del valor comercial del inmueble.
CASO 1) CON JORNADA NOTARIAL: Con la aprobación de jornada notarial, el cálculo de impuestos se realizaría sobre la base catastral de $ 1.2 Millones.
Aplicando las tablas correspondientes obtenemos un cálculo impositivo preliminar de aproximadamente $ 47,000.00. Sin embargo, para el valor catastral de $ 1.2 Millones la ley, permite un descuento de 20% sobre el valor calculado previamente, es que el impuesto de adquisición (ISAI) final será aproximadamente $ 37,000.00; o alrededor del 1 % del valor comercial del inmueble, permitiéndonos un ahorro de $ 143 mil.
Vale comentar que este ejemplo solo considera el gasto generado por el ISAI. Adicionalmente se deben considerar gastos de certificados, inscripción en registro, honorarios del notario, e IVA. Se recomienda consultar en una notaría pública para conocer el gasto total de la operación de su interés.
*** CON INFO DE FINDERS.
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