El avalúo forma parte de los gastos iniciales que debes contemplar antes de comprar un inmueble, además del enganche, los gastos notariales, la comisión por apertura, entre otros.
Si bien puede ser utilizado con diversos fines, el avalúo tiene un uso clave: dar claridad sobre el valor real de un inmueble. Es indispensable tanto para tramitar un crédito hipotecario, como para hipotecar un inmueble. Éste debe realizarlo un experto, quien establece el valor de la vivienda, así como sus características.
Cuando se trata de obtener un crédito hipotecario, el avalúo contiene información esencial. Su resultado permite saber si el inmueble puede ser sujeto de un crédito, así como determinar el monto del préstamo. Para hacer un estimado sobre el valor del inmueble, se consideran los siguientes elementos:
- Características físicas del inmueble (metros de terreno y metros construidos).
- Ubicación.
- Tipo de uso.
- Precios del mercado.
- Tipo de construcción.
- Mejoras realizadas a la vivienda (remodelaciones).
- Antigüedad del inmueble.
- Cantidad de rutas o vías de comunicación, entre otros aspectos.
Tipos de avalúos
Entre los tipos de avalúos más comunes destacan los siguientes.
Avalúo comercial. Indica el valor de un inmueble dentro del mercado inmobiliario. Una valuación por debajo del valor real puede representar una pérdida de inversión; de igual manera, un sobreprecio puede complicar la venta del inmueble.
Avalúo fiscal. Establece el monto de un impuesto que debe pagarse por el inmueble. Los hay de dos clases:
- Avalúos catastrales, en los que se fija el impuesto predial que paga el inmueble.
- Avalúo de traslado de dominio o ISAI, un impuesto que se genera cuando el inmueble cambia de dueño.
Avalúo por estimaciones de valor. Ayuda, principalmente, a fijar el precio de un inmueble que sigue en construcción, es decir, que continúa en obra gris o está en preventa.
Avalúo de determinación de rentas. Precisa el valor de un inmueble, con el fin de decidir el monto que se pedirá al arrendarlo. También suele ser solicitado y pagado por un propietario que desea hacer una cesión o revisión de un contrato de arrendamiento.
¿Quién debe pagar el avalúo?
Junto con el enganche y otros gastos iniciales, el avalúo debe ser cubierto por el comprador del inmueble, sin importar si es a través de un crédito hipotecario o al contado.
Para realizar este trámite, se necesitan ciertos documentos, como la boleta predial liquidada, el plano del terreno, el último recibo de agua, las escrituras de la propiedad, el recibo de la luz o teléfono y, para Infonavit, el número de seguro social.
El monto que resulta del avalúo no siempre es el valor comercial, ya que pudo haberse gestionado para efectos fiscales (pago de impuestos). Si es una colonia muy cotizada, el valor comercial es mucho más alto que el fiscal; si es una zona que no es demandada, será muy similar al valor fiscal.
Recomendaciones
1. Elige a un valuador debidamente acreditado
Si se trata de avalúos para un crédito, el nombre del valuador deberá estar registrado en el portal de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Si el motivo de la valuación es el pago de impuestos relacionados con la propiedad, el valuador deberá tener registro ante la autoridad fiscal local; en el caso de la CDMX, ante la Tesorería del Gobierno de la CDMX.
2. Considera la vigencia del avalúo
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la fecha de certificación del avalúo será considerada como la fecha de emisión del mismo. Para fines administrativos, los avalúos tienen una vigencia de seis meses, contada a partir de la fecha de su emisión, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario.
3. Toma en cuenta el costo del avalúo
De acuerdo con expertos del portal inmobiliario Metros Cúbicos, un avalúo cuesta de $2.50 a $3.50 por cada millar. Es decir, una casa que está valuada en $1,000,000 de pesos tendrá un costo de avalúo correspondiente a 1000 millares x $2.50 ó $3.50. Así, el costo sería $2,500 ó $3,500, según sea el caso.
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